DPE F et G : ce que la valeur verte pèse réellement sur un prix de vente
En 2024, une maison classée F s’est vendue en moyenne 18 % moins cher qu’une maison D comparable. Pour une maison G, l’écart atteint 25 %. Sur les appartements, la pénalité est plus faible : –8 % en F et –12 % en G. C’est ce que montrent les transactions analysées par les Notaires de France.
Alors, faut-il prendre une estimation à 350 000 €, retirer 25 % parce que le DPE affiche G et annoncer 262 500 € ? Non.
Quand j’estime un logement F ou G, la lettre compte. Mais je regarde surtout ce qu’elle change dans le budget et dans la décision de l’acquéreur : travaux à financer, usage du logement, concurrence disponible, alternatives sur le marché. C’est là que la « valeur verte » finit, ou non, par se retrouver dans le prix signé.
Par Léo Rieux, gérant du cabinet 120 Minutes Pour Vendre
À caractéristiques comparables, les données 2024 font apparaître une vraie pénalité énergétique : –18 % pour une maison F et –25 % pour une maison G, par rapport à une maison D. Pour les appartements, les écarts sont de –8 % et –12 %. Ce sont des moyennes statistiques, pas des coefficients d’estimation.
| Classe DPE | Maison ancienne | Appartement ancien |
|---|---|---|
| D | Référence | Référence |
| E | –9 % | –4 % |
| F | –18 % | –8 % |
| G | –25 % | –12 % |
L’étude repose sur plus de 308 000 ventes de maisons et 244 000 ventes d’appartements retenues dans les modèles. Elle compare les classes énergétiques en tenant compte de nombreuses caractéristiques du logement.
C’est ce qui rend ces chiffres intéressants : ils montrent que le DPE pèse réellement sur la valeur.
Mais ils ne disent pas qu’une maison G précise vaut mécaniquement 25 % de moins.
Pourquoi une maison G ne vaut-elle pas automatiquement 25 % de moins ?
Un DPE G dégrade statistiquement la valeur, mais il n’efface ni l’emplacement, ni le terrain, ni une typologie rare. La décote réellement supportée dépend donc aussi de ce que l’acquéreur peut acheter à la place. Une mauvaise étiquette pèse davantage lorsqu’il existe plusieurs biens équivalents mieux classés dans le même secteur.
Dans ce type de dossier, je sépare trois montants.
Le premier, c’est la valeur que le bien aurait sur son marché sans son handicap énergétique. Le deuxième, c’est le coût et la difficulté réelle du scénario de rénovation. Le troisième, c’est la décote que les acquéreurs sont effectivement prêts à imposer.
Prenons un cas anonymisé représentatif de dossiers que nous rencontrons chez 120 Minutes Pour Vendre. Les métriques sont ici reconstituées pour illustrer la méthode.
Notre client vend une maison ancienne d’environ 110 m² classée F. Les comparables rénovés situent sa valeur autour de 335 000 €. L’audit fait apparaître environ 38 000 € de travaux dans le scénario étudié.
Si l’on applique mécaniquement la moyenne nationale de –18 %, on tombe autour de 275 000 €.
Seulement voilà : la maison se trouve sur un secteur demandé et les biens comparables y sont peu nombreux. Le positionnement retenu approche 309 000 €. Plusieurs acquéreurs se qualifient, et la meilleure proposition arrive autour de 302 000 €.
L’écart avec la valeur théorique ressort donc autour de 10 %, pas 18 %. Le F a pesé. Il n’a simplement pas pesé seul.
Le coût des travaux pèse-t-il plus lourd que la lettre du DPE ?
Pour un acquéreur, le DPE devient vraiment négociable lorsqu’une lettre se transforme en euros, en durée de chantier et en risque. Deux maisons classées F peuvent donc provoquer des réactions très différentes : l’une demandera une intervention ciblée, l’autre une rénovation beaucoup plus lourde.
Depuis le 1er avril 2023 pour les F et G, et depuis le 1er janvier 2025 pour les E, la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble d’habitation en monopropriété concerné impose un audit énergétique réglementaire. Celui-ci doit être remis à l’acquéreur potentiel dès la première visite.
C’est là que la négociation change de nature.
Je distingue toujours l’étiquette du scénario permettant d’en sortir. Un acheteur ne négocie pas uniquement parce qu’il lit « F » sur un diagnostic. Il négocie parce qu’il anticipe 20 000 €, 40 000 € ou davantage de travaux, un chantier à organiser et parfois une incertitude sur le résultat final.
Un investisseur négocie-t-il davantage un logement F ou G ?
Un investisseur peut être plus sensible au mauvais DPE qu’un acquéreur occupant, car le calendrier réglementaire entre directement dans son calcul économique. En métropole, seuls les logements A à F satisfont au critère énergétique de décence pour les baux concernés entre 2025 et 2027. À partir de 2028, il faudra être classé au minimum E.
Un acquéreur qui achète sa résidence principale peut décider d’emménager puis d’étaler certains travaux.
L’investisseur, lui, fait ses comptes tout de suite : combien engager avant de louer ? Combien de temps sans loyers ? Quel rendement restera-t-il après rénovation ?
Il faut ajouter une contrainte : la révision du loyer est interdite pour les logements F ou G concernés par les règles en vigueur en métropole.
La composition de la demande compte donc beaucoup. Un F recherché surtout par des familles ne rencontre pas nécessairement la même résistance qu’un F situé sur un marché très investi par les bailleurs.
Avant de décoter un F ou un G, faut-il vérifier son DPE en 2026 ?
Oui, surtout pour un logement chauffé à l’électricité. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire utilisé dans le calcul du DPE est passé de 2,3 à 1,9. Certains logements électriques peuvent donc obtenir une meilleure étiquette sans qu’aucun travail n’ait été réalisé.
Avant de négocier plusieurs dizaines de milliers d’euros sur la base d’un F, je vérifierais donc si ce F est toujours représentatif du logement.
Et le sujet va encore évoluer.
Un arrêté publié le 31 août 2026 prévoit qu’au 1er janvier 2027, le coefficient électrique passera de 1,9 à 1,7. Les diagnostics réalisés avant cette date resteront valides et pourront bénéficier, lorsqu’ils sont concernés, d’une mise à jour gratuite via l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe, sans nouvelle visite.
Pour certains biens électriques, vérifier l’étiquette avant de négocier le prix devient donc une étape d’estimation à part entière.
Comment estimer correctement un bien classé F ou G ?
Pour estimer un F ou un G, je reconstruis d’abord sa valeur de marché puis je mesure l’effet énergétique à l’échelle du dossier. La méthode combine les comparables, le coût de rénovation, les contraintes réglementaires, le profil des acquéreurs et leur réaction réelle au prix proposé. Une moyenne nationale ne remplace jamais cette confrontation.
Chez 120 Minutes Pour Vendre, je raisonnerais dans cet ordre :
- Vérifier la validité et la pertinence du DPE
- Travailler sur l’estimation du bien et l’organisation des diagnostics
- Situer la décote énergétique sur le marché local
- Transformer l’audit en budget et en niveau de risque
- Mesurer la demande réellement capable de faire une offre
Le dernier point est celui que les statistiques nationales ne peuvent pas mesurer pour une maison précise. C’est aussi tout l’intérêt d’organiser la vente interactive de son bien : la réaction des acquéreurs devient observable au lieu de rester théorique.
La valeur verte dit qu’en moyenne les acquéreurs sanctionnent une mauvaise performance énergétique. Elle donne un repère utile, parfois très utile.
Mais elle ne connaît ni l’acheteur qui veut absolument cette rue, ni la rareté d’une parcelle, ni les deux acquéreurs qui se positionnent en même temps.
La statistique estime la décote. Le marché révèle le prix.
FAQ : DPE F, G et prix de vente
Peut-on vendre une maison classée G en 2026 ?
Oui. La classe G n’interdit pas la vente. Pour une maison individuelle ou un immeuble en monopropriété concerné, le vendeur doit notamment disposer de l’audit énergétique réglementaire en complément du DPE.
Quelle est la décote moyenne d’une maison classée F ?
Les transactions 2024 analysées par les Notaires de France font ressortir environ –18 % par rapport à une maison D, toutes choses égales par ailleurs. Ce chiffre constitue un ordre de grandeur statistique, pas un taux à soustraire automatiquement du prix.
Quelle est la décote moyenne d’une maison classée G ?
En 2024, l’écart moyen atteint environ –25 % par rapport aux maisons D comparables. La pénalité varie toutefois avec la région, le marché local et les caractéristiques que les acquéreurs valorisent dans le bien.
Faut-il faire les travaux avant de vendre une passoire énergétique ?
Pas systématiquement. Il faut comparer le coût de la rénovation au gain de prix espéré, au délai nécessaire et à la demande existante pour le logement en l’état. Une rénovation pertinente pour un futur occupant ne l’est pas forcément pour un vendeur juste avant la transaction.
Un DPE peut-il s’améliorer sans travaux en 2026 ?
Oui. Le changement de coefficient appliqué à l’électricité depuis le 1er janvier 2026 peut améliorer l’étiquette de certains logements électriques sans travaux. Une nouvelle évolution de ce coefficient est déjà prévue pour le 1er janvier 2027.
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